Kapitalanlage Immobilien: Hohe Kosten vermiesen oft die Rendite

Donnerstag den 18.09.2014

Wer in Immobilien investieren will, muss sehr genau hinschauenDie eigene Immobilie steht in Deutschland für den Erhalt von Vermögen, der Sicherung der Ersparnisse und der Vorsorge für das Alter. Doch die Zeiten haben sich trotz günstiger Zinsen für Baufinanzierungen und Immobilienkredite geändert. Längst ist die Rendite bei dieser Kapitalanlage alles andere als üppig. Hohe Kosten schrauben den Ertrag nach unten, teilweise sogar in eine negative Rendite. Ein Ende des Dilemmas ist für Eigentümer eher nicht in Sicht.

DIW-Studie zeigt geringe Rendite auf

Sieben Millionen Bundesbürger besitzen im Rahmen der Kapitalanlage eine Immobilie. Doch wie sieht es wirklich aus mit der vielbeschworenen hohen Rendite für Immobilienbesitzer? Rechnet sich ein Kauf oder Hausbau immer? Oder gibt es Einschränkungen, die bedeuten, dass ein Investment in Immobilien nicht per se eine hohe Rendite mit sich bringt?

Wie eine aktuelle Studie des DIW Berlin im Auftrag der Wertgrund Immobilien AG aufzeigt, hat der Traum durch den Kauf einer Immobilie hohe Kapitalerträge zu erwirtschaften einige Makel. Nicht jeder Anleger bezieht eine wirklich akzeptable Rendite, wie die Studie darlegt. So verdient laut des Studienergebnisses jeder dritte Bundesbürger, der eine Immobilie besitzt, überhaupt nichts an der Vermietung seines Anlageobjekts. Der Grund: hohe Instandhaltungskosten und hohe Verwaltungskosten.

Durchschnittlich nur drei Prozent Rendite

Die DIW-Studie zeigt auf, dass es um die Renditechancen bei der Anlage in Immobilien inzwischen schlecht bestellt ist. Kapitalanleger haben durch ihre Anlage in Immobilien in den vergangenen zehn Jahren gerade einmal durchschnittlich zwischen zwei und drei Prozent Rendite pro Jahr erzielt, und das brutto. Ausgewertet wurden dafür im Rahmen der Studie Daten, die aus dem SOEP (Sozioökonomisches Panel) und von der Bundesbank stammen.

Durchschnittliches Immobilienvermögen liegt bei 155.000 Euro

Wie das DIW Berlin in seiner Studie feststellte, liegt das durchschnittliche Immobilienvermögen der Bundesbürger bei 155.000 Euro. Fremdfinanziert wurden davon rund 40 Prozent der Immobilien. Der durchschnittliche Anteil an Fremdkapital lag bei ca. 57 Prozent.

3.752 Milliarden Euro und damit ca. 68 Prozent des gesamten Betrags des Bruttovermögens der Deutschen (7.067 Milliarden Euro) sind in eigengenutzten Immobilien angelegt. Das Vermögen in vermieteten und sonstigen Immobilien der Bundesbürger liegt bei 1.082 Milliarden Euro. Dabei nicht eingerechnet sind laut der DIW-Studie die Anteile an Immobilienfonds (offen und geschlossen) sowie Anteile an Immobilienunternehmen, die an der Börse notiert sind. Diese Anlagen werden nicht dem Immobilienvermögen angerechnet, sondern der Anlagekategorie Geld- und Wertpapiervermögen.

Einbußen aufgrund falscher Entscheidungen

Immobilien, egal ob eigengenutzt oder vermietet, sind in den vergangenen Jahren wieder zu DEN Symbolen schlechthin für die Sicherung des Vermögens und die private Altersvorsorge geworden. Doch der Kauf (oder Bau) einer Immobilie will gut überlegt sein. Thomas Meyer, Vorstandsvorsitzender der Wertgrund, dazu: „Immobilien stellen die wichtigste Anlageform für private Kapitalanleger in Deutschland dar, insbesondere in der aktuellen Niedrigzinsphase mit mangelnden Alternativen. Dennoch wird das Risiko häufig unterschätzt, und Sparer büßen durch falsche Entscheidungen einen Teil ihrer Rendite ein.“

Nicht alle Immobilien erwirtschaften automatisch Gewinne

Das Problem vieler Anleger ist, dass sie davon ausgehen, dass die Investition in Immobilien automatisch auch eine Rendite, und damit einen Gewinn, mit sich bringt. Das ist aber nicht der Fall, wie die DIW-Studie aufzeigt, und die Zahlen dürften viele kaufwillige Bundesbürger aufhorchen lassen.

Rendite von null Prozent

Wie die Studie des DIW Berlin im Auftrag der Wertgrund Immobilien AG ergab, konnten die Eigentümer bei knapp einem Viertel der Immobilien (24,6 Prozent) gar keine Rendite erzielen.

Bruttorenditen zwischen null und zwei Prozent

Gut ein Fünftel der Immobilien konnten jährlich eine Rendite zwischen null Prozent und zwei Prozent erzielen. Bei 20,7 Prozent der Anlagen in Immobilien zeigte sich damit ein karger Gewinn. Woanders angelegt, beispielsweise auf einem langfristig laufenden Festgeldkonto, wäre selbst in Zeiten niedriger Zinsen mehr an Rendite raus gesprungen.

Negative Renditen statt Gewinne

Richtig heftig erwischte es die Anleger von 8,5 Prozent der getätigten Immobilien-Investments. Diese mussten nicht nur auf einen Ertrag verzichten, sondern stattdessen negative Bruttorenditen in Kauf nehmen. Im Klartext bedeutete das für diese Bundesbürger: anstatt einen Gewinn zu erwirtschaften, mussten sie sogar draufzahlen, weil die Kosten für die Immobilie die Einnahmen überstiegen.

Renditen unterhalb der Inflationsgrenze

Thomas Meyer dazu: „Geht man von einer durchschnittlichen Inflation von jährlich zwei Prozent aus, liegen die Renditen von mehr als 50 Prozent der Immobilieninvestitionen unterhalb der Inflationsgrenze.“ Der Vorstandsvorsitzende der Wertgrund weiter: „Unter Berücksichtigung von Risiko und Aufwand einer direkten Immobilieninvestition ist diese Rendite alles andere als zufriedenstellend. Dennoch muss betont werden, dass Immobilienanlagen in der Gesamtheit auch während der Finanzkrise stabile Durchschnittsrenditen von jährlich zwei bis drei Prozent erzielen konnten.“ Richtig getätigte Immobilieninvestments seien also krisensicher, so Meyer.

Doch ist die Kapitalanlage in Immobilien deshalb falsch?

Diese Frage ist mit einem klaren Nein zu beantworten. Anleger, die ihr Geld in eine oder mehrere Immobilien, egal ob eigengenutzt oder vermietet, investieren wollen, sollten sich jedoch gut überlegen, wo sie erwerben, und in welchem Zustand die Immobilie wirklich ist. Ein billiges Objekt, in schlechter Lage, und dazu auch noch miserabel gedämmt, lässt sich nicht nur schwer vermieten, sondern bringt zudem hohe Kosten für die Instandhaltung mit sich.

Das vermeintliche Schnäppchen erweist sich im Laufe der Jahre dann oft als ein kaum mehr zu stemmender finanzieller Ballast. Anstatt Rendite damit zu erzielen, beispielsweise durch die Vermietung, oder durch das Einsparen von Miete bei Eigennutzung, wird immer wieder draufgezahlt. Am Ende wurde eine Menge Geld in eine Immobilie investiert, und man stellt fest, dass die Ersparnisse dadurch aufgefressen wurden, ohne dass sich dies zugleich in einem Wertzuwachs der Immobilie widerspiegelt und sich die Kapitalanlage dann doch noch irgendwann rechnet.

Wer aber sorgfältig auswählt, der kann gerade in Zeiten niedriger Bauzinsen, wie es derzeit immer noch der Fall ist, eine Immobilie erwerben, die gute bis sehr gute Renditechancen bietet. Mit die wichtigsten Überlegungen vor dem Investment umfassen die Eigenheiten der gewünschten Region, die Infrastruktur, die Möglichkeit einer Vermietung sowie die Höhe der Kosten, die für Energie und Instandhaltung anfallen.